Verplichtingen asbestattest en EPC bij overdracht en verhuur

Het asbestattest

Wanneer wel

Sinds 23 november 2022 dien je als eigenaar van een pand dat gebouwd is vóór 2001 in geval van overdracht een asbestattest voor te leggen. Het gaat meer bepaald om 'overdrachten onder levenden' in de meest ruime zin van het woord en is dus niet beperkt tot een zuivere verkoop. Ook bij de vestiging of overdracht van zakelijke rechten zoals het vruchtgebruik, de erfpacht, het opstalrecht en een zakelijk recht van gebruik, is een asbestattest verplicht.

De decreetgever vereist ook bij fusies, splitsingen van of inbrengen in een vennootschap een asbestattest. Daarbij is het noodzakelijk dat het gaat om een goed dat van eigenaar of titularis van het zakelijk recht verandert. De achterliggende redenering van de verplichting is immers het zorgvuldig informeren van de nieuwe eigenaar.

Wanneer niet

Toch worden een aantal verrichtingen expliciet uitgesloten van voormelde verplichting. De erfenis, het vruchtgebruik na overlijden, de aan- of verkoop van aandelen (van een vennootschap die eigenares is van onroerend goed (= share deal)) of obligaties, de concessie of onteigening kwalificeren niet als ‘overdracht onder levenden’ en vallen zo buiten het toepassingsgebied.

Verhuur

Bij het verhuren van een pand is het op heden niet vereist om een asbestattest te laten opmaken. Indien er echter een asbestattest beschikbaar is, rust er wel een wettelijke verplichting op de eigenaar-verhuurder om dit over te maken aan de huurder.

Toekomst

Vlaanderen wil tegen 2040 asbestveilig zijn. Deze doelstelling maakt dat de verplichting tot het voorleggen van een asbestattest voor de toekomst op significante wijze wordt uitgebreid. Vanaf 2032 zal élke eigenaar van een goed opgetrokken vóór 2001 een asbestattest moeten bezitten. Op heden zijn de regels enkel van toepassing op overdrachten.

Lees verder onder de afbeelding.

Het EPC-attest

Ondanks het feit dat de EPC-verplichting al in 2008 werd geïntroduceerd, onderging de regelgeving toch enkele belangrijke transformaties wat betreft haar toepassingsgebied. Het wijzigingsbesluit van 16 juni 2023 zorgt voor meer gelijkvormigheid met de regels rond de renovatieplicht.

Overdracht of vestiging

Op vandaag moet een EPC worden voorgelegd bij de overdracht in volle eigendom en de vestiging of overdracht van een recht van opstal of erfpacht. Voordien werd enkel de vestiging van deze zakelijke rechten geviseerd. Er is daarentegen nog steeds geen EPC-plicht bij verlenging van een erfpacht of opstalrecht.

Bij opstalrechten op een dak voor zonnepanelen of zendmasten is er overigens geen EPC vereist.

Voor het recht van vruchtgebruik zijn de zaken anders. We merken op dat zowel de vestiging als overdracht van vruchtgebruik niet onder de EPC-verplichting vallen. De vruchtgebruiker komt wel in andere hoedanigheid voor in de wetgeving. Zo moet deze bijvoorbeeld wel een EPC kunnen voorleggen wanneer hij, als vruchtgebruiker, een goed verhuurt.

Verhuur

Sinds 1 oktober 2023 moet ook bij verhuur zonder publiciteit een EPC worden aangeleverd, terwijl dit voorheen enkel verplicht was bij verhuur mét publiciteit.

Bedrijven

Voor bedrijven kan worden aangestipt dat bv. kantoorgebouwen op een industriële site voorzien moeten zijn van een EPC niet-residentieel, terwijl loodsen en logistieke hallen hier niet over moeten beschikken. Bij gemengd gebruik, bv. een magazijn met burelen, zal een EPC niet-residentieel vereist zijn indien deze burelen een oppervlakte van meer dan 30% van de totale bruikbare vloeroppervlakte innemen.

Verder wordt er expliciet een uitzondering gemaakt voor fusies, splitsingen, overnames of share-deals. Daar waar fusies en splitsingen wél binnen het toepassingsgebied van de asbestregelgeving vallen, moet er in deze gevallen geen EPC worden voorzien.

Hiermee wordt de parallel getrokken met de uitzonderingen die gelden voor de renovatieplicht.

Niet-residentiële gebouweenheden kleiner dan 50m² zoals vaste eetkramen of krantenkiosken blijven nog steeds vrijgesteld, ondanks enige juridische dubbelzinnigheid hierover in de wetgeving.

Toekomst

Gelijkaardig aan de asbestwetgeving wordt naar de toekomst toe de verplichting eveneens losgekoppeld van overdrachten. Vanaf 1 januari 2026 zullen immers alle grote niet-residentiële gebouweenheden in het bezit moeten zijn van een EPC, ongeacht of er al dan niet een overdracht zal plaatsvinden. Het geviseerde criterium zal vanaf dat ogenblik het louter bezit van voornoemde gebouwen zijn.

Uit de toegelichte gefaseerde verruiming van deze informatieverplichtingen, blijkt duidelijk dat Vlaanderen het informeren en de bewustwording rond energie specifiek voor onroerende goederen, wel degelijk hoog in het vaandel draagt.