Informatieplicht voor huurders die huur als beroepskosten in aftrek nemen

Verhuur van een privéwoning

 Wie een tweede woning bezit en deze particulier verhuurt wordt op vandaag niet belast op de reële huurinkomsten maar wel op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Een appartement aan de kust met een kadastraal inkomen van bijvoorbeeld 1.400 EUR wordt aldus belast op een basis van afgerond 4.100 EUR (1.400 EUR x 2,0915 (indexatiecoëfficiënt aanslagjaar 2024) x 1,4). De verhuur van dit appartement voor 1.400 EUR per maand leidt dus tot een taxatie van 2.214 EUR per jaar (4.100 EUR x 50% personenbelasting + 8% gemeentebelasting).

Wat bij professioneel gebruik?

Helemaal anders is de taxatie wanneer de huurder de woning wenst aan te wenden voor professioneel gebruik. In dat geval is er geen taxatie meer op basis van het kadastraal inkomen maar op basis van de reële ontvangen netto huur (met als minimum het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%).

Als het appartement uit bovenstaand voorbeeld professioneel gebruikt zou worden door de huurder, bijvoorbeeld als kantoor voor een eenmanszaak, wordt de verhuurder belast als volgt:

• 1.400 EUR huur x 12 maanden = 16.800 EUR bruto huur

• Toegelaten kostenforfait 40% = 16.800 EUR x 40% = 6.720 EUR

• Beperking kostenforfait tot 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficient = 2/3 x 1.400 EUR x 5,37 = 5.012 EUR

• Te belasten netto huur = 16.800 EUR – 5.012 EUR = 11.788 EUR

• Jaarlijkse taxatie: 11.788 EUR x 50% + 8% gemeentebelasting = 6.366 EUR

Voor de verhuurder heeft de aard van het gebruik door de huurder dus een grote fiscale impact. Om deze reden vermelden de huurovereenkomsten voor private verhuur meestal dat het pand enkel voor private doeleinden gebruikt mag worden. Een gebruik in strijd met de overeenkomst kan immers zeer nadelige financiële gevolgen hebben voor de verhuurder.

Nieuw controlemiddel vanaf aanslagjaar 2024

Op vandaag beschikt de fiscale administratie vaak niet over voldoende data om na te gaan of de bij de huurder in aftrek gebrachte huurvergoedingen bij de verhuurder worden aangegeven op basis van het netto huurinkomen. Om deze reden wordt vanaf aanslagjaar 2024 een nieuwe bijlage toegevoegd aan zowel de aangifte personenbelasting als de aangifte vennootschapsbelasting.

Concreet gaan zowel particuliere huurders als vennootschappen-huurders die huurvergoedingen in aftrek nemen een bijlage moeten toevoegen aan de aangifte met vermelding van:

• De naam, het adres en het rijksregisternummer of het ondernemingsnummer van de verhuurder

• Het adres van het onroerend goed

• Het bedrag van de huurvergoedingen

• Het gedeelte van de huurvergoedingen dat als beroepskost in aftrek werd genomen

Deze verplichting geldt ook indien er vergoedingen worden toegekend voor een recht van erfpacht, een recht van opstal, een recht van vruchtgebruik of een erfdienstbaarheid. De informatieplicht is niet van toepassing op de vergoedingen waarvoor verplicht een factuur moet worden opgemaakt.

Wanneer bovenvermelde inlichtingen niet zijn opgenomen in de bijlage bij de aangifte zullen de huur- of andere vergoedingen niet aftrekbaar zijn als beroepskosten.

Bij Vandelanotte helpen we je graag verder bij het opstellen van een correcte huurovereenkomst en een analyse van de fiscale gevolgen van de verhuur. Neem bij vragen gerust contact op met één van onze specialisten via contact@vdl.be.