6% btw voor afbraak en heropbouw van privéwoningen: een overzicht

6% btw in de 32 steden (tot 31/12/2024)

Historisch gezien was het verlaagde tarief van 6% btw enkel van toepassing voor afbraak- en heropbouwprojecten in 32 specifieke stedelijke gebieden. Dit geldt nu enkel nog als een tijdelijke overgangsmaatregel tot 31/12/2024.

• Waar: Antwerpen, Gent, Oostende, Mechelen, Sint-Niklaas, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Charleroi, Bergen, La Louvière, Seraing en Luik, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen.

• Wie: Bouwheren die het gebouw zelf gebruiken of verhuren

• Formeel: Indiening van een formulier 111-4

Op heden is deze regeling enkel nog mogelijk voor projecten waarvan de aanvraag omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 januari 2024.

Uitbreiding 6% btw tot het hele grondgebied (tot 31/12/2024)

Vanaf 1 januari 2021 is het mogelijk om afbraak- en heropbouwprojecten in heel België te realiseren tegen het verlaagde btw-tarief. Deze mogelijkheid blijft momenteel bestaan als een tijdelijke overgangsmaatregel tot 31 december 2024. Concreet heeft deze maatregel betrekking op drie situaties van afbraak en heropbouw:

1. Een natuurlijke persoon als bouwheer, die de nieuwe woning zelf zal bewonen als zijn enige eigen woning;

2. Een natuurlijke persoon of rechtspersoon als bouwheer, die de woning gedurende 15 jaar zal verhuren in het kader van sociaal beleid;

3. Een rechtspersoon of natuurlijke persoon als leverancier, die de nieuwe woning verkoopt aan een natuurlijke persoon voor wie dit de enige eigen woning is.

Een bijkomende voorwaarde is dat de woning die wordt gebouwd/verkocht een bewoonbare oppervlakte van maximum 200m² mag hebben.

Formeel moet een formulier 111-1, 111-2 of 111-3 worden ingediend afhankelijk van de specifieke situatie.

Belangrijk is dat verkopers/bouwpromotoren in 2024 een nieuwe verklaring (111/3-2024) moeten indienen. Voor projecten met een voorlopige oplevering vóór 1 juli 2024 is hiervoor tijd tot en met 30 juni 2024. Voor projecten met een voorlopige oplevering vanaf 1 juli 2024 is er tijd tot de datum van de voorlopige oplevering. Desalniettemin wordt aangeraden deze nieuwe verklaring in te dienen tegen ten laatste 30 juni 2024.

Op heden is deze regeling enkel nog mogelijk voor projecten waarvan de aanvraag omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023.

Definitieve regeling hele grondgebied (vanaf 01/01/2024)

De definitieve regeling is in wezen een afgezwakte versie van de regeling die eerder werd ingevoerd vanaf 1 januari 2021. Concreet is deze nog van toepassing op twee situaties:

• Een natuurlijke persoon als bouwheer, die de woning zelf zal bewonen als zijn enige eigen woning;

• Een natuurlijke persoon of rechtspersoon als bouwheer, die de woning gedurende 15 jaar zal verhuren in het kader van sociaal beleid.

De verkoop van nieuwe woningen door projectontwikkelaars, gebouwd na de afbraak van een oud gebouw op hetzelfde perceel, kan niet langer worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief.

De voorwaarde dat de woning een bewoonbare oppervlakte van maximum 200m² mag hebben, blijft behouden, alsook de formele voorwaarde dat een formulier 111-1 of 111-2 moet worden ingediend.

Uitbreiding definitieve regeling (vanaf 01/06/2024)

Via een amendement op de definitieve regeling werd een bijkomende paragraaf toegevoegd, waardoor het tarief van 6% ook mogelijk wordt voor:

• Een natuurlijke persoon of rechtspersoon als bouwheer, die de woning bestemt voor langdurige verhuur aan natuurlijke personen die er hun domicilie zullen hebben.

Deze aanpassing treedt in werking op 1 juni 2024, wat betekent dat het tarief van 6% alleen kan worden toegepast op facturen vanaf deze datum. Bovendien moeten bouwheren ook een formulier 111 indienen.