Aansprakelijkheid in de bouwsector: wat brengt het nieuwe Boek 6?
door Charlotte Humblet en Julie De Roy
In eerdere bijdragen gingen we al dieper in op de krachtlijnen van het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek en de nieuwe aansprakelijkheidsregels wanneer je beroep doet op “hulppersonen” (personeel, onderaannemers…) bij de uitvoering van contracten. In dit artikel leggen we de focus op de bouwsector en de manier waarop hoofdaannemers en onderaannemers in de bouwsector anders zullen moeten omgaan met de uitvoering van bouwprojecten en de daarmee gepaard gaande risico’s.
Wat betekenen de nieuwe aansprakelijkheidsregels voor de bouwsector?
Als hoofdaannemer ben je verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het project. Voor de hoofdaannemer kan het nieuwe recht echter interessant zijn, omdat de bouwheer nu een rechtstreekse schadevordering tegen de onderaannemer kan instellen.
Onderaannemers krijgen dus meer eindverantwoordelijkheid voor hun werk. Voorheen was de aansprakelijkheid van onderaannemers vaak beperkt, en waren de mogelijkheden om schade direct op hen te verhalen voor de bouwheer sterk begrensd.
Wat betekent dit voor (onder)aannemingscontracten in de bouw?
Het is cruciaal om je (onder)aannemingscontracten en werkmethodes goed onder de loep te nemen. Duidelijke afspraken over wie verantwoordelijk is voor wat, zijn essentieel om problemen in de toekomst te voorkomen. Let daarbij op:
Heldere afspraken: Zorg ervoor dat jouw contracten rechtsgeldig en maximaal van toepassing zijn. Verlies daarbij je offertes en algemene voorwaarden niet uit het oog, en vermijd tegenstrijdigheden tussen de voorwaarden van hoofd- en onderaannemer.
Aansprakelijkheid: Leg vast wie waarvoor aansprakelijk is, hoe schade wordt vergoed en in hoeverre je eigen aansprakelijkheid beperkt of uitgesloten kan worden.
Verzekeringen: Controleer of je polissen de nieuwe risico’s voldoende dekken. Onderaannemers/hulppersonen vallen meestal niet onder de polis van de hoofdaannemer.
Toezicht: Door regelmatig inspecties te doen op het werk van je onderaannemers en/of personeel, kun je problemen tijdig detecteren en voorkomen.
Een voorbeeld uit de praktijk
Stel: je hebt als hoofdaannemer de opdracht aangenomen om voor een bouwheer een villaproject te realiseren. Je schakelt een onderaannemer in voor de aanleg van het zwembad in de tuin. Tijdens de uitvoering maakt een medewerker van de onderaannemer een fout in de fundering van het zwembad, waardoor er lekkage ontstaat en de structuur van het zwembad beschadigd raakt. Dit zorgt voor vertragingen en extra kosten om het probleem te herstellen.
Onder het oude recht (vóór 1 januari 2025)
Door de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent en het relatieve samenloopverbod had de bouwheer geen directe buitencontractuele vordering kunnen instellen tegen de onderaannemer, tenzij aan zeer strikte voorwaarden werd voldaan (bijvoorbeeld als de fout van de onderaannemer een misdrijf was, of de fout buiten de contractuele zorgplicht viel).
In de praktijk betekende dit dat de bouwheer wellicht geen andere keuze had dan de hoofdaannemer aansprakelijk te stellen, zelfs als deze niet direct verantwoordelijk was voor de fout van de onderaannemer. Dit beperkte de verhaalmogelijkheden en maakte het voor de bouwheer financieel risicovoller, omdat de bouwheer doorgaans eerst tegen de hoofdaannemer moest procederen. Bij veroordeling kon de hoofdaannemer vervolgens de schade van de onderaannemer terugvorderen. Bovendien waren contractuele exoneratiebedingen van de hoofdaannemer een complicerende factor voor het verhalen van schade veroorzaakt door onderaannemers, waardoor de bouwheer vaak in een moeilijke positie verkeerde.
Onder het nieuwe recht (sinds 1 januari 2025)
De bouwheer heeft meer verhaalsmogelijkheden en kan:
meteen een buitencontractuele vordering in te stellen tegen de onderaannemer, mits de fout en schade bewezen zijn; of
een contractuele vordering in te stellen tegen de hoofdaannemer.
Hierdoor heeft de bouwheer meer flexibiliteit en kan hij in principe rechtstreeks verhaal halen bij de onderaannemer, zonder eerst via de hoofdaannemer te moeten gaan.
Er blijven beperkingen: De onderaannemer kan nog steeds de verweermiddelen inroepen die hij ook tegen de hoofdaannemer zou kunnen aanvoeren, zoals mogelijke exoneratiebedingen in zijn contract met de hoofdaannemer.
Belangrijke nuance daarbij: indien de fout van de onderaannemer opzettelijk was of de fysieke of psychische integriteit van de bouwheer aantastte, kan de onderaannemer zich niet vrijwaren van haar aansprakelijkheid, ongeacht wat er in het contract met de hoofdaannemer staat.
Gelden de nieuwe regels voor alle schadegevallen?
De nieuwe regels gelden enkel voor feiten die zich na 1 januari 2025 voordoen. Gebeurtenissen vóór deze datum, blijven onder de oude regels vallen.
Hoe kun je weten of je goed voorbereid bent?
Het is belangrijk om je contracten en werkmethoden goed af te stemmen op de huidige wetgeving om juridische en financiële problemen te voorkomen én te kijken of je de juiste verzekeringen hebt.
Stel jezelf de volgende vragen en krijg alvast een eerste indruk waar de risico’s schuilen:
Ik ben hoofdaannemer | Ik ben onderaannemer | |
|---|---|---|
Welke contracten gebruik ik? | Zijn deze rechtsgeldig? Ben je zeker dat jouw tegenpartijen (bouwheer/onderaannemer) hierdoor gebonden zijn? In welke mate kan/wil je jouw aansprakelijkheid en/of deze van de onderaannemer(s) beperken? | Werk je volgens de contractvoorwaarden van de hoofdaannemer of volgens je eigen voorwaarden? Zijn deze rechtsgeldig? Welke zekerheid heb je dat de bouwheer jou niet rechtstreeks aansprakelijk kan stellen? |
Wat bij fouten? | Wat gebeurt er als een onderaannemer een fout maakt? Hoe zou jouw aansprakelijkheid eruitzien als er nu een probleem opduikt met een onderaannemer? | Wat gebeurt er als jijzelf of een van jouw personeelsleden een fout maakt? Hoe zou je aansprakelijkheid eruitzien als er nu een probleem opduikt met de werken die je in onderaanneming uitvoert? |
Zijn mijn verzekeringen voldoende? | Biedt jouw verzekering de juiste dekking voor de aansprakelijkheid van zowel jezelf als de onderaannemer? Controleer of je verzekeringspolis de risico’s van onderaannemers dekt en of deze up-to-date is met de nieuwe wetgeving. Hoe snel kan je schadeclaims indienen en worden deze gedekt? | Biedt je verzekering de juiste dekking voor de aansprakelijkheid van zowel jou als je medewerkers? Controleer of je verzekeringspolis de risico’s dekt en of deze up-to-date is met de nieuwe wetgeving. Hoe snel kan je schadeclaims indienen en worden deze gedekt? |
Advies nodig?
Heb je vragen over de impact van Boek 6 op jouw bouwbedrijf? Wil je jouw contracten of verzekeringen laten screenen? Neem contact met ons op in verband met jouw specifieke situatie. We geven je graag advies op maat, zodat jij als hoofdaannemer of onderaannemer goed bent voorbereid.
Om dit formulier te kunnen versturen moet u het gebruik van technische cookies aanvaarden. Dat kan u hier aanpassen.
Deze cookies worden gebruikt om onderscheid te maken tussen mensen en bots. Bepaalde gegevens, zoals uw IP adres of taal, kunnen hierbij doorgestuurd worden naar Google. Meer info vindt u in onze cookieverklaring.
Charlotte Humblet
Advisor Legal Charlotte.Humblet@vdl.be
Julie De Roy
Team Manager Legal (Business & Estate) julie.deroy@vdl.be
Disclaimer
Bij onze adviezen baseren wij ons op de huidige wetgeving, interpretaties en rechtsleer. Dit verhindert niet dat de administratie deze kan betwisten of dat bestaande interpretaties kunnen wijzigen.
Nieuws en inzichten
Lees onze laatste inzichten en nieuwsberichten om op de hoogte te blijven van veranderingen in jouw sector.
