Onroerende goederen in het buitenland krijgen ook een KI

Niet langer belast op de theoretische huurwaarde

Indien u als Belgische belastingplichtige een onroerend goed in het buitenland bezit dan was u verplicht de brutohuurgelden of de theoretische huurwaarde aan te geven in uw aangifte personenbelasting. Aangezien het onroerend goed in het buitenland ligt, wordt het aangegeven bedrag niet effectief belast, maar wordt dit wel in rekening genomen voor het bepalen van het gemiddeld belastingtarief dat van toepassing is op de andere inkomsten in België. Hierdoor kan de belastingdruk wel hoger liggen.

Onroerende goederen gelegen in België moeten slechts worden aangegeven ten belope van het kadastraal inkomen (KI). Dit KI ligt beduidend lager dan de actuele huurwaarde die bij de buitenlandse onroerende goederen wordt gebruikt. Vandaar dat Belgen met een onroerend goed in het buitenland zich gediscrimineerd voelden.

Wat verandert er nu concreet?

Vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) zullen alle buitenlandse onroerende goederen die in handen zijn van een natuurlijk persoon onderworpen aan de personenbelasting in België een KI toegekend krijgen. Er zal dus geen KI worden toegekend aan buitenlandse onroerende goederen van Belgische vennootschappen.

Het KI voor de buitenlandse onroerende goederen wordt op dezelfde manier vastgesteld als het KI voor de Belgische onroerende goederen, nl. aan de hand van de normale netto huurwaarden op 1 januari 1975. De Belgische wetgever gaat ervan uit dat dit referentiebedrag niet voorhanden is en heeft een techniek ontwikkeld om de verkoopwaarde van 1975 vast te stellen aan de hand van de actuele verkoopwaarde.

Op de actuele verkoopwaarde zal een correctiefactor worden toegepast. Voor het jaar 2020 bedraagt die 15,036. Op die manier wordt het bedrag berekend dat in 1975 moest worden geïnvesteerd om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de actuele verkoopwaarde. Eenmaal men de verkoopwaarde heeft van het perceel op het referentietijdstip (1 januari 1975), wordt het tarief van 5,3% toegepast voor het berekenen van het KI. 

Voorbeeld:
U koopt een onroerend goed in Frankrijk voor 300.000 euro. Eerst moet de correctiefactor van 15,036 worden toegepast om te weten wat de verkoopwaarde in het referentiejaar 1975 was. 300.000/ 15,036= 19.952. Om het uiteindelijke KI te berekenen wordt dit bedrag vermenigvuldigd met 5,3% zodat het KI voor een dergelijke woning 1.057 EUR (19.952 * 5,3%) bedraagt.

Moet u zelf actie ondernemen?

Om dit KI te bepalen is het belangrijk dat de administratie op de hoogte is van het bestaan van dit onroerend goed. Elke verwerving of vervreemding van een zakelijk recht op een onroerend goed gelegen in het buitenland vanaf 1 januari 2021 door een rijksinwoner, moet uit eigen beweging worden aangegeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. U heeft hiervoor 4 maanden de tijd vanaf de verwerving of vervreemding.

Wie op 31 december 2020 reeds over een onroerend goed in het buitenland beschikt heeft tot 31 december 2021 de tijd voor de aangifte. De Administratie zal contact opnemen met de betrokken belastingplichtigen om het KI te bepalen.

Let wel, wat aanslagjaar 2021 (inkomsten 2020) betreft moet u zoals voorheen uw onroerend goed opnemen, m.a.w. dus op basis van de theoretische huurwaarde.

Heeft u vragen over deze wijziging? Neem dan contact op met één van onze specialisten.