Is de Franse vermogensbelasting een belemmering voor vastgoedinvesteringen in Frankrijk?

Wanneer is de IFI verschuldigd?

De IFI is jaarlijks verschuldigd door natuurlijke personen die op 1 januari van het belastbaar tijdperk een belastbaar onroerend vermogen hebben van meer dan 1,3 miljoen euro. Bedraagt de belastbare basis meer dan 1,3 miljoen euro , dan moet u in Frankrijk een IFI-aangifte indienen en betaalt u vermogensbelasting op het deel van uw belastbaar onroerend vermogen dat meer dan 800.000 euro bedraagt. De progressieve tarieven liggen tussen 0,5 procent en 1,5 procent.

Voor natuurlijke personen die niet in Frankrijk wonen, worden uitsluitend de in Frankrijk gelegen onroerende goederen in de belastbare basis opgenomen. Franse rijksinwoners worden daarentegen op hun wereldwijd onroerend vermogen belast, tenzij het dubbelbelastingverdrag daar anders over beslist. Dit kan met andere woorden een rol spelen bij een mogelijke verhuis naar ‘la douce France’.

De grens van 1,3 miljoen euro wordt beoordeeld per ‘foyer fiscal’. De foyer fiscal bestaat uit de echtgeno(o)t(e) en de minderjarige kinderen. Het kan dus een optimalisatiemogelijkheid zijn om het onroerend goed samen met uw meerderjarige kinderen aan te houden, ongeacht of ze nog thuis gedomicilieerd staan of niet. Let wel dat een gesplitste aankoop of een schenking van de naakte eigendom niet zal volstaan. Het is in dit geval namelijk de vruchtgebruiker die de vermogensbelasting betaalt op de waarde in volle eigendom.

Belastbare basis: privé of via uw vennootschap?

De belastbare basis werd door de recente hervorming van de vermogensbelasting beperkt tot Franse onroerende goederen die direct of indirect worden aangehouden. Aangezien er echter ook serieus werd gesleuteld aan de aftrekbaarheid van bepaalde schulden, is het mogelijk dat u sinds 2018 onderworpen bent aan de vermogensbelasting, terwijl u dit voorheen niet was.

De berekeningswijze van de belastbare basis en de optimalisatiemogelijkheden verschillen naargelang het onroerend goed dat door een natuurlijke persoon of door een vennootschap wordt aangehouden.

Onroerend goed wordt privé aangekocht

Indien u persoonlijk Franse onroerende goederen aanhoudt, dan is de belastbare basis gelijk aan de venale waarde (of vrije verkoopwaarde) van deze onroerende goederen, verminderd met bepaalde aftrekbare schulden. Onder aftrekbare schulden verstaan we schulden die de belastingplichtige aangaat en effectief draagt voor de verwerving van het onroerend goed en voor onderhouds-, herstellings- of verbeteringswerken.   

Om te vermijden dat schulden louter worden aangegaan om vermogensbelasting te vermijden, zijn familiale leningen en bullet-leningen niet altijd integraal aftrekbaar. Daarnaast wordt de aftrekbaarheid van een schuld geplafonneerd wanneer de waarde van het belastbaar vermogen meer dan 5 miljoen euro bedraagt.

Het kan dus van belang zijn om vooraf de financieringsstructuur te bekijken om te vermijden dat bepaalde schulden niet aftrekbaar zijn.

Onroerend goed wordt door een vennootschap aangehouden

Indien het Frans onroerend vermogen dat door een vennootschap wordt aangehouden meer dan 1,3 miljoen euro bedraagt, is het mogelijk dat de aandeelhouders vermogensbelasting moeten betalen. In dit geval is de belastbare basis gelijk aan de waarde van de aandelen van de vennootschap vermenigvuldigd met de ratio Franse onroerende goederen op totaal actief. De belastbare basis kan dus worden verlaagd door de onroerende ratio en/of de waarde van aandelen te verlagen.

De waarde van de aandelen is gelijk aan de waarde van het actief vermindert met de aftrekbare schulden. Net zoals bij natuurlijke personen, zijn familiale leningen niet aftrekbaar van de waarde van de aandelen. In tegenstelling tot natuurlijke personen bestaat er dan weer geen plafonnering bij grote vermogens en zijn bullet-leningen wel nog integraal aftrekbaar.

Het kan dus een mogelijkheid zijn om het onroerend goed aan te kopen met een vennootschap die een (bullet-)lening aangaat of om het onroerend goed aan te kopen met een vennootschap die voldoende middelen op de actiefzijde van haar balans heeft staan.

Conclusie

We kunnen besluiten dat, hoewel president Macron de mogelijkheden om de vermogensbelasting te vermijden sterk heeft beperkt, er toch nog een aantal optimalisatiemogelijkheden bestaan. Het is echter belangrijk om bij de structurering van uw aankoop niet uitsluitend te focussen op de vermogensbelasting, maar om het totaalplaatje te bekijken. Een optimalisatie op vlak van vermogensbelasting kan namelijk ongewenste gevolgen hebben op vlak van onder andere inkomstenbelasting, erfbelasting en schenkbelasting.

Overweegt u de aankoop van een Frans onroerend goed? Neem dan contact op met een van onze specialisten via contact@vdl.be.