Qu’en est-il des travaux de transformation en cas de taxation étalée des plus-values ?
par Charlotte Steelandt et Els Van Eenhooge
Lorsqu'une société cède un bien immobilier et réalise un profit, cette plus-value doit être taxée. Il est toutefois possible d'étaler l'impôt sur cette plus-value, si certaines conditions sont remplies (article 47 CIR 1992). Parmi les conditions importantes, citons le fait qu'en cas de plus-value réalisée volontairement, le bien doit être qualifié d’actif immobilisé depuis plus de 5 ans au moment de la vente, de l'apport ou de l'échange.
Aliénation d'un bâtiment récemment rénové
Que se passe-t-il lors de l'aliénation d'un bâtiment qualifié d’actif immobilisé depuis plus de 5 ans avant la vente mais qui a fait l'objet de travaux de transformation achevés depuis moins de 5 ans ? L'impôt sur les plus-values de ces transformations peut-il également être étalé ?
Cette question a déjà été traitée par le Service des décisions anticipées (SDA) et plus récemment par la Cour de cassation (15 mars 2024, F.22.0168.F).
Arrêt de la Cour de cassation
La Cour de cassation a fondé sa décision sur la législation comptable, qui définit la notion d'immobilisations corporelles. Les bâtiments et les agencements connexes appartenant à l'entreprise sont inscrits au bilan en tant qu'immobilisations corporelles. Elles font à leur tour partie d'un ensemble plus vaste, à savoir les "actifs immobilisés", à condition que les bâtiments et les agencements soient utilisés de manière durable pour les activités de l'entreprise (article 3:89 §1, arrêté royal du 29 avril 2019 portant exécution du CSA).
Sur la base de cette disposition, la Cour de cassation a conclu que les plus-values sur les travaux de transformation d'un bâtiment réalisées dans les 5 ans précédant l'aliénation d'un bâtiment ne peuvent pas bénéficier du système de taxation étalée. L'arrêt précise que les travaux de transformation, même s'ils font physiquement partie de l'immeuble, doivent être distingués de l'immeuble lui-même sur le plan comptable.
L'arrêt suit le raisonnement de la Cour d'appel de Bruxelles, qui établit une distinction entre l'immeuble et ses agencements, même si les coûts des "agencements" (= transformations) sont pleinement incorporés dans l'immeuble.
Conséquences
Lors de la vente d'un immeuble ayant fait l'objet de rénovations récentes, le prix de vente doit être réparti entre l'immeuble et les rénovations. Seule la plus-value sur l'immeuble proprement dit peut faire l'objet d'une taxation étalée, tandis que la plus-value sur les transformations est directement imposable.
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Charlotte Steelandt
Advisor Tax Charlotte.Steelandt@vdl.be
Els Van Eenhooge
Partner Tax els.vaneenhooge@vdl.be
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