Un immeuble français dans votre société belge : tenez compte de ces 5 points d’attention

Formalités en France

Lorsqu’une société belge achète un immeuble français, elle est tenue de se présenter auprès de l’Administration française.

Il y a lieu de tenir une comptabilité et de déposer une déclaration fiscale en France, pendant toute la période de détention de l’immeuble français. Comme l’immeuble est situé en France, la France est autorisée à imposer les revenus immobiliers qui en découlent. Le taux à l'impôt des sociétés s’élève à 15 % sur la première tranche de 38.120 EUR et à 28 % sur la partie supérieure à ce montant (à partir de 2020). 

De nombreux autres impôts supplémentaires sont applicables en France, tels que la taxe foncière, la contribution économique territoriale, la contribution sur les revenus locatifs, la contribution à l’audiovisuel public, etc. qui engendrent également des obligations spécifiques.

Déclaration relative à la taxe de 3 % et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les sociétés belges qui détiennent un immeuble français sont, chaque année, redevables de la « taxe de 3 % », si la valeur de l’immeuble est supérieure à 50 % du total de l’actif français. Cette taxe annuelle est calculée sur la valeur vénale de l’immeuble. Il est néanmoins possible d’obtenir une exonération, lorsque les actionnaires sous-jacents sont communiqués à l’Administration française.

La déclaration annuelle, à déposer au mois de mai en vue d’obtenir l’exonération, est un moyen de contrôle bien pratique pour l’Administration française. Comme cette déclaration mentionne la valeur de l’immeuble et les bénéficiaires effectifs, l’Administration française est en mesure de vérifier si un impôt sur la fortune immobilière (IFI) est éventuellement dû et/ou si les actions de la société belge ont été cédées.

Dès que la valeur de votre immeuble en France est supérieure à 1,3 million d’euros, vous devez obligatoirement payer l’impôt sur la fortune. Si l’immeuble français appartient à une société belge, il est tenu compte des autres actifs détenus par la société dans le calcul de la base imposable. Si vous êtes redevable d’un impôt sur la fortune, vous devez personnellement prendre l’initiative de déposer une déclaration. Les taux progressifs à l'impôt sur la fortune s’élèvent à 0,5 % sur la première tranche (800.000 EUR - 1.300.000 EUR) et à 1,5 % sur la partie supérieure à 10 millions d’euros. 

Comptabilité belge et imputation des pertes

Si vous achetez un immeuble étranger avec votre société belge, vous êtes tenu(e) de reprendre cet immeuble dans votre comptabilité belge. Pour calculer le résultat français, les frais se rapportant à l’immeuble, tels que par exemple les amortissements, sont déduits des revenus locatifs payés par des tiers, des dirigeants d’entreprise et des actionnaires.

Si suite à ce calcul vous obtenez un résultat français positif, ce bénéfice est exonéré de l’impôt des sociétés en Belgique, en vertu de la Convention préventive de double imposition conclue entre la France et la Belgique. Si le résultat est négatif, vous pouvez jusqu’ici encore déduire cette perte française de votre bénéfice belge. À partir de l’exercice d’imposition 2021 et pour un exercice qui débute au plus tôt le 1er janvier 2020, les pertes au niveau d’actifs et d’établissements étrangers ne seront plus déductibles en Belgique que pour autant qu’elles soient « définitives » et encourues dans l’EEE. Il n’est toutefois question de ce caractère « définitif » que lorsque l’établissement est fermé et qu’il n’est donc plus possible de déduire les pertes dans le pays concerné.

Mise à disposition de l’immeuble à un dirigeant d’entreprise/actionnaire

Lorsque l’immeuble français est mis à la disposition de dirigeants d’entreprise et d'actionnaires, ils sont tenus de payer un loyer conforme au marché. Ce loyer doit être porté en compte pour les périodes au cours desquelles l’immeuble n’a pas été loué à des tiers. L’utilisation effective de l’immeuble n’est pas une condition. La mise à disposition est suffisante.

Droits de donation en France

En cas de donation des actions de la société belge, il est toujours important de vérifier si des droits de donation sont dus en France parallèlement aux droits de donation dus en Belgique. Contrairement à ce qu’il en est pour les contributions directes et les droits de succession, la Belgique et la France n’ont pas conclu de Convention préventive de double imposition en matière de droits de donation. En conséquence, il y a lieu de respecter la législation française en cas de donation d'actions d’une société belge qui détient un immeuble français.

Celle-ci stipule que des droits de donation français sont dus dans certains cas, dans le cadre de la donation des actions d’une société belge qui détient un immeuble français. Lorsque des droits de donation français sont applicables, ces droits sont calculés sur la partie de la valeur des actions correspondant à l’immeuble français.

En ce qui concerne les donations en ligne directe, les taux progressifs vont de 5 % à 45 %. Des abattements importants s’appliquent cependant, tels que l’abattement par bénéficiaire pour des donations aux enfants de 100.000 EUR par donateur.

Vous envisagez d’acheter un immeuble en France ou vous y détenez déjà un immeuble et vous souhaitez obtenir de plus amples informations à ce sujet, n’hésitez surtout pas à contacter nos spécialistes sur contact@vdl.be.