par Febe Louage et Hannelore Durieu
Des immeubles français à titre d’investissement privé
La France reste une destination populaire pour les Belges qui souhaitent investir dans une résidence secondaire. L’achat de résidences secondaires vise généralement plusieurs objectifs : d’une part, il offre la possibilité aux propriétaires de profiter de leur coin au soleil en France et, d’autre part, de considérer l’immeuble comme un investissement.
L’immeuble français peut en effet rapporter de deux manières : en générant des revenus locatifs au cours de la période de détention de l’immeuble français et, par ailleurs, grâce à une plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien immobilier. Que ce soit en cas de location ou de vente, il y a lieu de tenir compte des implications fiscales en France et en Belgique.
L’immeuble français n’est pas donné en location
En France
Si vous ne louez pas l’immeuble français, aucun impôt sur le revenu n'est dû en France et vous ne devez y déposer aucune déclaration d’impôt.
En Belgique
Vous êtes tenu(e) de reprendre la « valeur locative » dans votre déclaration d'impôt belge. Cette valeur est exonérée avec réserve de progressivité. À savoir que la valeur est ajoutée à la base imposable, afin de déterminer le taux moyen à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, mais que le revenu fictif n'est pas imposé.
L’immeuble français est donné en location
En France
En cas de location de l’immeuble, il y a lieu d’accomplir certaines formalités en France et de payer des impôts sur le revenu.
Si nous partons du principe qu’il s’agit d’une maison de vacances louée meublée, ces revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le calcul de la base imposable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peut être effectué de deux manières : par déduction de frais forfaitaires ou par déduction des frais réels.
En Belgique
Ces revenus doivent également être déclarés en Belgique, mais ils sont à nouveau exonérés en vertu de la méthode d’exonération avec réserve de progressivité.
La discussion sur la valeur qu’il y a lieu de déclarer, lorsque l’immeuble est loué n’est pas terminée à ce jour. Comme nous l’avons indiqué dans l'article précédent publié sur le sujet sur, la Belgique a déjà été condamnée deux fois pour une inégalité de traitement fiscal entre les immeubles belges et les immeubles situés dans l’EEE. Mais la législation n’a pas encore été adaptée à ce jour.
L’immeuble français est vendu
Au bout d'un certain temps, vous décidez de vendre l’immeuble. Dans ce cas, la plus-value réalisée ne sera imposée qu’en France, en vertu de la convention préventive de double imposition conclue entre la Belgique et la France.
Au bout d'un certain temps, vous décidez de vendre l’immeuble. Dans ce cas, la plus-value réalisée ne sera imposée qu’en France, en vertu de la convention préventive de double imposition conclue entre la Belgique et la France.
En France
En France, la taxe sur la plus-value s’élève à 19 %. Tout comme pour les revenus locatifs, il y a lieu d’y ajouter un impôt social de 7,5 %. Le taux d’imposition s’élève donc à 26,5 %. Des abattements sont toutefois accordés en fonction de la période, de sorte que la plus-value réalisée est totalement exonérée de la taxe sur la plus-value après 30 ans.
Vous envisagez d’acheter un immeuble en France ou vous y détenez déjà un immeuble, que vous souhaitez vendre ? Alors, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes sur contact@vdl.be
Febe Louage
Manager International febe.louage@vdl.be
Hannelore Durieu
Partner International Tax - Certified Tax Advisor hannelore.durieu@vdl.be
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