L’impôt sur la fortune français: une entrave pour investir dans l’immobilier en France?

Quand l’IFI est-il dû?

L’IFI est dû chaque année par les personnes physiques, qui possèdent un patrimoine immobilier imposable supérieur à 1.300.000 euros au 1er janvier de la période imposable. Si la base imposable est supérieure à 1.300.000 euros, vous avez l’obligation d’introduire une déclaration d’impôt sur la fortune en France et de payer cet impôt sur la part de votre patrimoine immobilier imposable supérieure à 800.000 euros. Les taux progressifs se situent entre 0,5 p.c. et 1,5 p.c.

En ce qui concerne les personnes physiques qui ne résident pas en France, seuls les immeubles établis en France sont pris en compte dans la base imposable. Les résidents français sont par contre taxés sur leur patrimoine immobilier mondial, sauf dispositions contraires stipulées dans la convention de double imposition. Autrement dit, cela peut avoir un impact lorsque l’on déménage éventuellement dans « la douce France ».

La limite des 1.300.000 euros est estimée par « foyer fiscal ». Le « foyer fiscal » est toujours constitué de l’époux/l’épouse et des enfants mineurs. Il peut donc s’agir d'une possibilité d’optimisation de détenir l’immeuble conjointement avec vos enfants majeurs, qu’ils soient ou non toujours domiciliés chez vous. À noter toutefois qu’un achat scindé ou une donation de la nue-propriété d’un immeuble ne suffira pas. Dans ce cas, c’est en effet l’usufruitier qui paie l’impôt sur la fortune sur la valeur en pleine propriété. 

Base imposable: privée ou via votre société?

La réforme récente de l’impôt sur la fortune a limité la base imposable aux immeubles français détenus directement ou indirectement. Toutefois, comme la déductibilité de certaines dettes a fait l’objet de sérieux ajustements, il est tout à fait possible que vous soyez soumis(e) à l’impôt sur la fortune depuis 2018, alors que ce n’était pas le cas auparavant.

Le mode de calcul de la base imposable et les possibilités d'optimisation varient selon que l’immeuble est détenu par une personne physique ou une société. 

Achat d’un immeuble à titre privé 

Si vous détenez personnellement des immeubles en France, la base imposable équivaut à la valeur vénale (ou valeur vénale libre) de ces immeubles, déduction faite de certaines dettes déductibles. Nous entendons par « dettes déductibles » les dettes contractées par le contribuable et supportées effectivement par ce dernier en vue d’acquérir l’immeuble et d’effectuer des travaux d’entretien, de réparation ou d'amélioration.  

Afin d’éviter qu’un contribuable contracte des dettes dans le seul but de se soustraire au paiement de l’impôt sur la fortune, les prêts familiaux et les prêts in fine ne sont pas toujours déductibles intégralement. La déductibilité d’une dette est par ailleurs plafonnée, lorsque la valeur du patrimoine imposable est supérieure à 5.000.000 euros.

Il peut donc être important d’examiner préalablement la structure de financement, afin d’éviter la non-déductibilité de certaines dettes.

Détention d’un immeuble par une société 

Si le patrimoine immobilier français détenu par une société est supérieur à 1.300.000 euros, les actionnaires peuvent se voir contraints de payer l’impôt sur la fortune. Dans ce cas, la base imposable équivaut à la valeur des actions de la société multipliée par le ratio immobilier français sur le total de l’actif. Il est donc possible de réduire la base imposable grâce au ratio immobilier et/ou de réduire la valeur des actions.

La valeur des actions est égale à la valeur de l’actif déduction faite des dettes déductibles. Tout comme dans le cas des personnes physiques, les prêts familiaux ne peuvent pas être déduits de la valeur des actions. Contrairement aux personnes physiques, il n’y a pas non plus de plafonnement pour les grosses fortunes et les prêts in fine sont bien déductibles intégralement.

Acheter l’immeuble avec une société qui contracte un prêt (in fine) ou avec une société qui dispose de ressources suffisantes à l’actif de son bilan font partie des possibilités éventuelles.

Conclusion 

Bien que le Président Macron ait fortement restreint les possibilités d’éluder l’impôt sur la fortune, nous pouvons en conclure qu’il existe toujours plusieurs possibilités d’optimisation. Dans la structuration de votre achat, il importe cependant de ne pas uniquement vous focaliser sur l’impôt sur la fortune, mais d’examiner le tableau complet. Une optimisation de l’impôt sur la fortune peut en effet avoir des conséquences fâcheuses notamment au niveau de l’impôt sur les revenus, les droits de succession  et l’impôt de donation.

Vous envisagez l'achat d’un immeuble français? Alors, n’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes à l’adresse contact@vdl.be.