Le renouvellement du bail commercial : mieux vaut s'y prendre à temps

La fin de l'année approche à grands pas et vous vous êtes peut-être rappelé que votre bail commercial actuel arrive prochainement à échéance. Avez-vous déjà songé à le renouveler ?

Principe

L'Article 13 de la Loi sur les baux commerciaux octroie au locataire le droit d'obtenir à trois reprises maximum, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail, c'est-à-dire à l'expiration de la période initiale ainsi qu'à l'expiration du premier et du deuxième renouvellement.

Attention : il ne faut pas confondre renouvellement et prolongation tacite du bail. Dans ce dernier cas, le bailleur tolère que le locataire continue à occuper l'immeuble même après l'échéance du bail alors qu'il n'a pas demandé (en temps opportun) le renouvellement de ce dernier.

Procédure

Le renouvellement du bail n'est jamais automatique. Le locataire demande le renouvellement de son bail en respectant quelques conditions strictes :

• La demande de renouvellement doit être introduite entre le 18e et le 15e mois avant l'expiration du bail en cours.
• Elle intervient par courrier recommandé ou par exploit d'huissier.
• Dans sa demande, le locataire énumère les conditions auxquelles il accepte de souscrire le nouveau bail.
• La demande doit inclure les dispositions légales relatives aux possibilités de réaction du bailleur.

Attention : toutes les demandes sont différentes. Vous n'êtes peut-être pas locataire, mais sous-locataire ? Ou peut-être êtes-vous plusieurs locataires ou le bâtiment appartient-il à plusieurs personnes ? Dès lors, méfiez-vous des modèles ou des exemples de courrier disponibles sur Internet.

Réactions éventuelles

Le bailleur peut réagir de différentes manières à la demande de renouvellement du bail. Sans trop entrer dans les détails, il peut :

• Accepter expressément le renouvellement du bail.
• Ne pas réagir. En l'absence de réactions pendant trois mois, le bailleur est réputé être d'accord.
• Accepter tout en imposant d'autres conditions.
• Présenter une offre supérieure d'un tiers.
• Donner un refus motivé, par exemple parce qu'il souhaite utiliser lui-même l'immeuble.
• Refuser sans justification.

Chaque réaction a ses propres conséquences et/ou entraîne des possibilités de réaction différentes de la part du locataire. Dans ce cadre, un encadrement professionnel est sans aucun doute indiqué.

Conclusion

En votre qualité de locataire d'un immeuble commercial, vous bénéficiez d'un droit de renouvellement du bail. Si vous souhaitez être totalement sûr d'introduire correctement la demande de renouvellement de votre bail, adressez-vous à un professionnel en temps utile. Les juristes de Vandelanotte se feront un plaisir de vous assister.