door Willem De Bock
Vastgoedfinanciering via de 2de pensioenpijler
Wanneer u start met de financiering van een privévastgoedproject, denkt u wellicht aan eigen inbreng en een klassieke financiering. U kunt echter ook beroep doen op uw groepsverzekering, Individuele Pensioentoezegging (IPT) of Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ). Deze contracten kunnen weliswaar pas uitgekeerd worden bij pensionering. De mogelijkheid bestaat om de opgebouwde, of zelfs nog op te bouwen, pensioenkapitalen reeds aan te wenden voor de financiering van een onroerend goed. U kunt een voorschot nemen op de reeds opgebouwde reserves of het eindkapitaal van uw polis belenen.
De technieken van het voorschot en het belenen van eindkapitaal kunnen aangewend worden voor vastgoedverrichtingen in de Europese Economische Ruimte. De mogelijkheid geldt niet uitsluitend voor de eerste of enige woning, maar ook voor bijvoorbeeld een grond, garagebox of opbrengsteigendom. Niet enkel de aankoop van dergelijk goed, maar ook een verbouwing, verbetering of herstelling komen in aanmerking. Zo kunt u ook een voorschot nemen voor een nieuw terras of de aanleg van de tuin. Zelfs de terugbetaling van een vroeger gesloten hypothecair krediet komt in aanmerking. Het gaat hierbij steeds om privévastgoed, de louter blote eigendom van een onroerend goed is hierbij niet voldoende. Wanneer u het onroerend goed van de hand doet, dient u ook het voorschot terug te betalen.
Het voorschot
Een voorschotopname kan een mooie aanvulling zijn op een krediet. Het voorschot is een soepele kredietvorm waarbij er geen notariskosten, registratierechten en wederbeleggingsvergoeding is. Ook een vaak verplichte en soms dure schuldsaldoverzekering is niet nodig.
Bij de opname van een voorschot ontvangt u van de verzekeringsmaatschappij reeds een deel van de latere verzekeringsprestatie. Het maximale bedrag dat u kunt opnemen, hangt af van de verzekeraar, maar bevindt zich meestal tussen 60% en 70%. Wanneer u het voorschot opneemt kort voor pensionering, dan kan het maximaal op te nemen bedrag nog hoger zijn.
Er zijn verschillende formules mogelijk bij de opname van een voorschot waarvan het intrest betalende en intrestvrije voorschot de meest voorkomende zijn. Bij een intrest betalend voorschot, betaalt u als privépersoon een interest op het opgenomen bedrag. Positief is dat de opgenomen reserves verder rendement blijven genereren in uw polis. Bij een intrestvrij voorschot dient u als privé persoon geen intrest te betalen, er wordt enkel een kost in het contract verrekend. Het opgenomen bedrag genereert in de polis echter geen rendement meer.
Indien u het voorschot aanwendt voor de enige eigen woning is het intrestvrij voorschot de beste optie. Eventueel betaalde intresten leveren namelijk geen extra belastingvoordeel op, aangezien het voorschot geen hypotheeklening is. Bij een tweede woning ligt dit anders, daar kunt u de betaalde intresten bij een intrestbetalend voorschot gebruiken om de belastbare onroerende inkomsten te neutraliseren.
Belenen eindkapitaal
De meeste verzekeraars bieden een formule aan waarbij u het nog op te bouwen eindkapitaal reeds deels kan opnemen. Bij pensionering betaalt u het krediet bijgevolg af met de uitkering van de polis. Tot dat moment betaalt u privé jaarlijks een interest op het opgenomen kapitaal. Op die manier kunt u de leninglast beperkt houden. De premie voor de IPT is een aftrekbare kost voor de vennootschap.
Deze formule kent de laatste jaren een sterke opgang gezien dit zelfstandigen toelaat om met een beperkte privékost een extra vastgoedproject te financieren. De aflossing van het kapitaal gebeurt door de betaling van premies die met de vennootschap betaald werden.
Keuze afhankelijk van situatie
Een voorschot wordt voornamelijk gebruikt als aanvulling op een krediet of voor de financiering van een verbouwing. Het belenen van het eindkapitaal kan in sommige gevallen een krediet volledig vervangen. Wanneer u een beroep wilt doen op de besproken mogelijkheden, kunt u dit het best meenemen in uw keuze van verzekeraar.
Niet elke verzekeraar heeft immers dezelfde voorwaarden als het aankomt op vastgoedfinanciering. Zo lopen de te betalen intresten en kosten uiteen en worden niet alle technieken aangeboden door alle verzekeraars.
Willem De Bock
Business Manager Risk Management willem.debock@vdl.be
Disclaimer
Bij onze adviezen baseren wij ons op de huidige wetgeving, interpretaties en rechtsleer. Dit verhindert niet dat de administratie deze kan betwisten of dat bestaande interpretaties kunnen wijzigen.
Nieuws en inzichten
Lees onze laatste inzichten en nieuwsberichten om op de hoogte te blijven van veranderingen in jouw sector.
