6% btw voor afbraak en heropbouw: uitbreiding

Vandaag is het btw-tarief van 6% van kracht in 32 stedelijke gebieden (waaronder o.a. Gent, Antwerpen en Brugge). Daarbij geldt als voorwaarde dat zowel de afbraak als de heropbouw door dezelfde bouwheer moet gebeuren én dat het gebouw na uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Formeel moet de bouwheer, vóór de btw opeisbaar wordt, een verklaring indienen bij de bevoegde btw-administratie. 

In het federale regeerakkoord van de regering De Croo stond te lezen dat “in het kader van sociaal woningbeleid […] het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en de heropbouw van gebouwen [zal] worden uitgebreid tot heel het Belgisch grondgebied”. Nu de regering de concrete contouren van deze uitbreiding van het tarief van 6% heeft vastgelegd in de programmawet begrotingsopmaak 2021, blijkt dat het uitgebreide toepassingsgebied toch wordt beperkt.

Wanneer is dit van toepassing?

De uitbreiding naar het volledige grondgebied wordt beperkt in de tijd tot 2 jaar. Het gaat hier om 2021 en 2022. Bouwprojecten die reeds in 2020 gestart zijn, zullen ook van het lagere tarief kunnen genieten indien een verklaring wordt ingediend tegen 31 maart 2021. Het moet dan concreet gaan om btw die opeisbaar is geworden in 2020, maar waarvoor pas vanaf 2021 wordt gefactureerd.

Op welke manier is dit van toepassing?

Vandaag bestaat er geen bewoningsverplichting en geen beperking op het oppervlak. De uitbreiding daarentegen zal enkel van toepassing zijn voor:

• bouwheren/kopers (natuurlijke personen) waarvoor de woning gedurende 5 jaar zal kwalificeren als enige en eigen woning;
• woningen met een bewoonbare oppervlakte van maximum 200 m².

Daarnaast zal het tarief van toepassing zijn voor woningen die voor een periode van 15 jaar ter beschikking worden gesteld aan een sociaal verhuurkantoor.

Voor wie is dit van toepassing?

De uitbreiding is enkel voorbehouden aan natuurlijke personen die het onroerend goed zelf gaan bewonen als enige eigen woning. Dit geldt dus niet voor verhuurders, tweedeverblijvers of vennootschappen die in de 32 stedelijke gebieden wel al van het verlaagd tarief gebruik kunnen maken.

Vandaag kan enkel de bouwheer (die een aannemingsovereenkomst heeft voor afbraak en heropbouw) van het verlaagd tarief genieten. Kopers van een afgebroken en heropgebouwd pand (die een koopovereenkomst hebben) kunnen er geen gebruik van maken. Vanaf 1 januari 2021 zal het tarief van 6% ook van toepassing zijn voor kopers van een nieuw gebouw wanneer voorafgaand een gebouw werd afgebroken. Ook bouwpromotoren gaan dus dergelijke panden kunnen verkopen met 6% btw. Daarbij gelden dezelfde materiele voorwaarden.

De regering heeft snel werk gemaakt van deze uitbreiding. Het wordt in eerste instantie echter afwachten of de programmawet ook effectief in deze vorm en met deze voorwaarden gestemd zal worden in de Kamer. Nadien wordt het belangrijk om voor elk project in detail na te gaan of het verlaagd tarief al dan niet kan worden toegepast.