Is een tweede verblijf fiscaal nog interessant?

Wie op vandaag een tweede woning koopt om te verhuren wordt al zwaarder belast. Zo is in Vlaanderen het registratierecht sinds 1 januari 2022 gestegen van 10% naar 12%. Daarnaast is het wel mogelijk om het federale voordeel voor langetermijnsparen toe te passen op de kapitaalaflossingen (een belastingvermindering van 30% op een maximaal bedrag van 2.350 euro) en een interestaftrek (op de onroerende inkomsten). 

Men sprak erover om dat fiscaal voordeel af te schaffen, maar het voorstel werd niet weerhouden in het laatste federale begrotingsakkoord. Een tweede woning, die wel of niet wordt verhuurd voor privédoeleinden, wordt nog altijd fiscaal vriendelijk behandeld. De onroerende inkomsten worden immers nog steeds belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Een appartement aan de kust met een kadastraal inkomen van 1.400 euro wordt aldus belast op een basis van afgerond 3.650 euro (1.400 euro x 1,8630 (indexatiecoëfficiënt aanslagjaar 2022) x 1,4). Als u het appartement bijvoorbeeld verhuurt voor 1.400 euro per maand, dan leidt dat tot een gemiddeld belastingtarief van ongeveer 10%. Als bij een hervorming van de personenbelasting besloten zou worden om die huurinkomsten te belasten op reële basis, zou dat leiden tot een hogere taxatie van bijvoorbeeld 30%.

Ook gevolgen op lange termijn

In elk geval hoort u bij een investeringsbeslissing voor de aankoop van een tweede, dan wel derde of vierde woning niet alleen rekening te houden met de fiscaliteit op korte termijn (registratierechten, btw, personenbelasting, etc.). U houdt het best ook rekening met de gevolgen op lange termijn, met name de successiebelasting. In die zin kan een patrimoniumvennootschap een interessant vehikel worden om onroerend vermogen (en een pensioen) in op te bouwen. Op die manier creëert u immers een roerend vermogen i.p.v. een onroerend vermogen, waarvan de aandelen aan een vlak tarief van 3% geschonken kunnen worden aan de volgende generatie. Daarnaast heeft de taxatie van reële inkomsten in de vennootschapsbelasting minder impact, omdat die gecompenseerd kunnen worden met afschrijvingen en kosten van het onroerend goed. Het nadeel is dan wel dat bij verkoop van een onroerend goed door een patrimoniumvennootschap de meerwaarde belast wordt, terwijl dat in de personenbelasting in principe niet het geval is als de woning langer dan 5 jaar werd aangehouden.