par Willem De Bock
Financement immobilier via le deuxième pilier de pension
Lorsque vous vous lancez dans le financement d'un projet immobilier privé, vous pensez probablement en premier lieu à votre propre apport et à un financement classique. Pourtant, vous pouvez aussi faire appel à votre assurance groupe, à votre engagement individuel de pension (EIP) ou à votre pension complémentaire libre pour indépendants (PCLI). Les réserves de ces contrats ne peuvent être libérées qu'au moment de la retraite. Il est possible de recourir au capital de pension constitué, ou même au capital de pension encore à constituer, pour le financement d'un bien immobilier. Vous pouvez prendre une avance sur les réserves déjà constituées ou mettre en gage le capital final de votre police.
Les techniques de l'avance et de la mise en gage du capital final peuvent être appliquées aux transactions immobilières dans l'Espace économique européen. Cette possibilité ne concerne pas uniquement la première habitation ou l'habitation unique, mais s'applique également, par exemple, à un terrain, à un box de garage ou à un immeuble de rapport. L'achat d'un tel bien, mais aussi une rénovation, une amélioration ou une réparation sont éligibles. Par exemple, vous pouvez également prendre une avance pour une nouvelle terrasse ou l'aménagement d'un jardin. Même le remboursement d'un crédit hypothécaire conclu antérieurement est éligible. Il s'agit toujours d'une propriété privée. Dans ce cas, il ne suffit pas d'avoir la nue-propriété d'un bien immobilier. Lorsque vous cédez le bien immobilier, vous devez également rembourser l'avance.
L'avance
Une avance sur police peut représenter un complément intéressant à un crédit. L'avance est une forme de crédit flexible où il n'y a pas de frais de notaire, de frais d'enregistrement et d'indemnité de remploi. Une assurance solde restant dû, souvent obligatoire et parfois coûteuse, n'est pas non plus nécessaire.
Quand vous prenez une avance, vous recevez déjà de la compagnie d'assurance une partie des prestations d'assurance futures. Le montant maximum pouvant être prélevé varie selon la compagnie d'assurance, mais se situe généralement entre 60 et 70 %. Si vous prenez une avance peu avant votre départ à la retraite, le montant maximum que vous pouvez prélever pourrait être encore plus élevé.
Il existe différentes formules possibles lors de la prise d'avance, dont les plus courantes sont l'avance avec et sans paiement d'intérêts. Dans le cadre d'une avance avec paiement d'intérêts, vous payez, en tant que particulier, un intérêt sur le montant prélevé. Le point positif est que les réserves prélevées continuent à générer du rendement dans votre police. Dans le cadre d'une avance sans paiement d'intérêts, vous ne devez pas, en tant que particulier, payer d'intérêts. Un coût est inclus dans le contrat. Cependant, le montant prélevé ne génère plus de rendement dans la police.
Si vous affectez l'avance à votre seule habitation propre, l'avance sans paiement d'intérêts est la solution idéale. Les éventuels intérêts payés ne débouchent pas sur un avantage fiscal supplémentaire, puisque l'avance n'est pas un emprunt hypothécaire. Il en est autrement pour une deuxième habitation, pour laquelle vous pouvez utiliser les intérêts payés sur une avance avec paiement d'intérêts pour neutraliser les revenus immobiliers imposables.
Mise en gage du capital final
La plupart des assureurs proposent une formule selon laquelle vous pouvez déjà prélever une partie du capital final qui doit encore être constitué. À la retraite, vous rembourserez le crédit avec les prestations de la police. Jusqu'à cette date, vous payez à titre privé un intérêt annuel sur le capital prélevé. De cette façon, vous pouvez limiter la charge de l'emprunt. La prime pour l'EIP constitue des frais déductibles pour la société.
Cette formule est en forte progression ces dernières années car elle permet aux indépendants de financer un projet immobilier supplémentaire à un coût privé limité. L'amortissement du capital se fait par le biais des primes versées à la société.
Choix dépendant de la situation
Une avance est principalement utilisée en complément d'un crédit ou pour le financement d'une rénovation. La mise en gage du capital final peut dans certains cas remplacer complètement un crédit.
Si vous souhaitez faire usage des possibilités évoquées, il est préférable de le prévoir dans votre choix d'assureur. En effet, tous les assureurs ne présentent pas les mêmes conditions en matière de financement immobilier. Les intérêts et les coûts à payer varient et toutes les techniques ne sont pas proposées par tous les assureurs.
Willem De Bock
Business Manager Risk Management willem.debock@vdl.be
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