Importante modification en vue pour les Belges propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger !

Valeur à déclarer

Cependant, la valeur à indiquer dans la déclaration belge pour les biens immobiliers étrangers fait débat depuis de nombreuses années.

Si le bien immobilier se trouve en Belgique, les Belges doivent en déclarer le revenu cadastral, qu’il soit loué ou non (à des personnes physiques). Pour déterminer la base imposable, le RC est indexé et majoré de 40 %. Le revenu cadastral est le revenu net annuel basé sur la valeur locative au 1er janvier 1975. Cette valeur est donc largement inférieure à la valeur locative actuelle.

Si le bien immobilier est situé à l’étranger, la législation belge stipule actuellement que les loyers bruts ou la valeur locative théorique doivent être déclarés, suivant que le bien soit loué ou non. Le montant imposable est le montant déclaré, réduit de frais forfaitaires de 40 %.

Traitement inégal entre les biens immobiliers situés en Belgique et à l’étranger

Si le bien immobilier est situé à l’étranger, la valeur à déclarer est d’une part plus élevée que si le bien immobilier se trouve en Belgique. D’autre part, pour les biens immobiliers étrangers, une distinction est faite entre les biens loués et les biens non loués. Pour les biens immobiliers belges, ce n’est pas le cas pour une location à des personnes physiques. 

Cette différence de traitement est considérée par la Cour européenne de justice comme un obstacle à la libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne. La Belgique a déjà été condamnée à deux reprises pour cela, et a été contrainte de payer une amende considérable et une astreinte jusqu’à ce que cette inégalité soit levée. 

Mettre un terme à l’inégalité 

Le gouvernement De Croo a la lourde tâche de gommer cette inégalité. Initialement, il était prévu que la taxation des biens immobiliers belges soit adaptée. Les biens immobiliers ne seraient alors plus taxés en fonction du revenu cadastral, mais sur la base des revenus locatifs ou de la valeur locative actuelle. Étant donné que cela impliquerait une augmentation d’impôt considérable pour les propriétaires et aurait un impact notable sur le marché locatif, cette solution n’a pas été retenue pour le moment.
Cette semaine, le ministre des Finances, Vincent Van Petegem, a mis une proposition de loi sur la table, dans laquelle il propose d’attribuer une valeur cadastrale aux biens immobiliers étrangers. Le revenu cadastral serait alors déterminé sur la base de la valeur de vente actuelle et tiendrait compte des valeurs locatives de 1975. Pour pouvoir fixer la valeur de vente, tous les contribuables propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger recevraient un questionnaire. Grâce à l’échange automatique de données, l’Administration belge reçoit aussi des données des Administrations étrangères. 

Impact de la modification annoncée  

Le projet de loi actuel n’implique aucune augmentation d’impôt pour les propriétaires d’un bien immobilier situé en Belgique. Bien souvent, il serait même synonyme de réduction d’impôt pour les propriétaires d’un bien immobilier étranger. Toutefois, d’après le ministre Van Petegem, la mesure serait neutre sur le plan budgétaire, car les Belges seraient plus enclins à déclarer leur bien immobilier grâce à la sécurité juridique induite par cette modification. 

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