Une donation avant un achat scindé : ce que vous devez savoir

Dans le cadre de l’achat scindé d’un bien immobilier, une partie achète l’usufruit et l’autre la nue-propriété. Ce sont généralement les parents qui achètent l’usufruit et les enfants qui acquièrent la nue-propriété. Lorsque les parents décèdent, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires de plein droit. L’avantage que présente l’achat scindé est de permettre aux parents de conserver l’usufruit jusqu’à leur décès. Dans ce cas, ils peuvent toujours occuper le bien immobilier ou le louer à des tiers.

Pas de droits de succession

Si certaines conditions sont respectées, il n’y a pas lieu de payer des droits de succession au décès des parents. Pour ce faire, les enfants doivent pouvoir apporter la preuve qu’ils disposent de moyens financiers suffisants pour acheter personnellement la nue-propriété : soit parce qu’ils disposaient personnellement du montant nécessaire sur leur compte bancaire, soit parce que leurs parents leur avaient fait donation de la somme nécessaire au préalable. Cette donation préalable est très courante dans le cadre d’un achat scindé. 

En Belgique, cette donation de biens mobiliers - dans ce cas de figure une somme d'argent - est possible de deux manières. D’une part, il y a la possibilité de faire une donation par don manuel ou don bancaire et, d'autre part, la possibilité de faire une donation de biens mobiliers par l’intermédiaire d’un notaire belge. Jadis, de nombreux Belges optaient pour l’intervention d'un notaire néerlandais, mais cela ne sera plus possible à partir du 1er décembre 2020. 

Adaptation à partir du 1er août 2020

Le 26 juin 2020, l’Administration fiscale fédérale a décidé que lorsqu’une donation précède l'achat d’un bien immobilier, elle ne doit pas nécessairement être enregistrée. La donation doit toutefois toujours avoir lieu avant l’achat. Il faut en tout cas faire une donation avant toute date de paiement d’une certaine somme qui figurerait, par exemple, dans le compromis de vente. Cette décision est en vigueur depuis le 1er août 2020. Lorsqu’une donation se fait par don manuel ou don bancaire, il est conseillé de toujours établir un document certifiant le don en question, avant de signer le compromis de vente.

Qu’en pense Vlabel ? 

Il s’agit ici d’un point de vue fédéral. Étant donné qu’il n’existe aucune instance en Wallonie ni en Région de Bruxelles-Capitale qui se prononce en matière fiscale, ce point de vue s’applique de toute façon à ces deux régions. En Région flamande, c’est Vlabel qui se prononce sur les questions fiscales. Vlabel s’était déjà prononcée sur la possibilité de faire des donations par don manuel ou don bancaire dans le cadre d’achats scindés. Cependant, elle vient également de rendre son avis sur le moment où ces donations doivent avoir lieu. 

Il a été décidé que, si le paiement d’un montant (acompte, garantie ou autre) est prévu dans l’acte de vente sous seing privé signé avant l’acte authentique, la date de cet acte sous seing privé n’est pas automatiquement le moment déterminant qui doit précéder la donation. En d’autres termes, ce point de vue s’écarte du point de vue fédéral, puisque la Flandre adopte une position plus souple.