par Eline Demeyere
La location ou la vente privée d’immeubles présente-t-elle un léger caractère professionnel ?
Depuis quelques années, le marché immobilier belge est envahi par des investisseurs en raison des faibles taux d’intérêt appliqués. Mais de nombreux particuliers investissent eux aussi de plus en plus souvent dans l’immobilier. Les régimes de taxation favorables en matière d’impôt des personnes physiques leur offrent en effet un rendement net particulièrement intéressant. Les transactions immobilières sont toutefois de plus en plus souvent considérées comme des transactions « professionnelles » par l’Administration fiscale. Au cours du premier semestre de 2018, le tribunal a considéré [AM1] les revenus locatifs ou les plus-values de vente immobilière comme des revenus professionnels dans pas moins de trois jugements. Nous avons examiné la situation.
Gestion normale du patrimoine privé
Lorsque des particuliers investissent dans l’achat ou la construction d’un immeuble pour le louer ultérieurement à des particuliers, on part du principe que ces revenus sont issus d’une « gestion normale du patrimoine privé ». D’un point de vue fiscal, les revenus sont dès lors considérés comme des revenus immobiliers. Il ressort toutefois de jugements récents que l’Administration fiscale n’est pas toujours de cet avis. Elle taxe donc le propriétaire selon le régime progressif sur les loyers perçus. Il en va de même lorsqu’un particulier construit cinq appartements sur la parcelle de terrain qu’il a achetée et vend ceux-ci. L’Administration (soutenue par le tribunal) estime alors que les plus-values réalisées présentent un caractère professionnel.
Éléments de la jurisprudence
Lorsque l’on évalue si une transaction spécifique est considérée ou non comme une « gestion normale », il va de soi que les faits seront décisifs. Nous récapitulons ci-après les principaux éléments de la jurisprudence récente :
le nombre d'immeubles
Le nombre d’immeubles peut intervenir, lorsqu’il s’agit de déterminer s’il est question ou non d’une activité professionnelle. Pourtant, cela reste une simple question de faits. Dans les jugements récents, la discussion portait ainsi sur deux cas de vente de cinq immeubles et sur un cas de vente de six immeubles.
Une activité continue et régulière
Une activité professionnelle implique une activité continue et régulière. À savoir que le particulier investit personnellement beaucoup de temps dans son activité immobilière. La gestion d’un patrimoine important exige évidemment un plus grand engagement et davantage de suivi et laisse supposer qu’il s’agit d’une activité professionnelle.
Une réalisation ou un réinvestissement du patrimoine propre
Une gestion normale du patrimoine privé suppose toujours une réalisation ou un réinvestissement du patrimoine propre. Le financement d’un projet immobilier en empruntant une certaine somme d’argent est considéré comme un élément négatif dans l’évaluation. Le risque supplémentaire que le contribuable court dans ce cadre, si les revenus locatifs étaient insuffisants pour rembourser l’emprunt, laisse supposer que la transaction sort du cadre de la gestion normale du patrimoine privé.
L’exercice d’une activité dans le secteur immobilier
Lorsque le propriétaire exerce déjà une activité professionnelle dans le secteur de l’immobilier ou de la construction, on peut supposer qu’il agit en connaissance de cause.
La vitesse de la réalisation
Plus le délai de réalisation d’un projet est court, plus on suspecte une approche professionnelle. Dans l’une des affaires, le terrain a été acheté et les nouveaux appartements construits et vendus sur une période de vingt mois.
La succession d’achats
La succession rapide d’achats est un facteur qui est également pris en considération. Dans l’une des affaires, six immeubles ont été achetés en trois ans, en empruntant une certaine somme d’argent.
Le fait de répondre à l’un de ces critères ne suffit cependant pas pour que l’activité soit automatiquement qualifiée d’activité professionnelle. Un concours de circonstances sera plutôt décisif dans ce cadre. À noter ici que lorsqu’un particulier consacre beaucoup de temps à la gestion de son patrimoine immobilier, il pourra être discriminé par rapport à un particulier qui investit dans des valeurs mobilières, telles que des actions ou des obligations. En raison du renforcement des contrôles effectués par le fisc, la prudence est toutefois de mise pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier.
Nous nous tenons à votre disposition sur contact@vdl.be
pour répondre à toutes vos questions éventuelles à ce sujet. Nos spécialistes se feront un plaisir de vous aider.
Eline Demeyere
Manager International eline.demeyere@vdl.be
Clause de non-responsabilité
Nos avis s'appuient sur la législation, les interprétations et la doctrine en vigueur. Cela n'empêche que l'administration peut les remettre en cause ou que les interprétations existantes peuvent changer.
Informations et perspectives
Lisez nos derniers articles et communiqués de presse pour vous tenir informé(e) des changements dans votre secteur.
