Sortie d'un bien immobilier par le biais d'un dividende en nature: droit de vente dû selon Vlabel

Jadis, il était souvent particulièrement intéressant pour les gérants d'entreprise de reprendre leur logement (ou un autre bien immobilier privé) dans leur société. Cette technique a toutefois perdu beaucoup d'attrait sous le gouvernement d'Elio Di Rupo. L'augmentation très nette de l'avantage de toute nature dans le cadre de l'usage privé d'un bien immobilier a notamment incité bon nombre de gérants d'entreprise à sortir leur logement de leur société. Mais, comment procéder de manière fiscalement avantageuse ?

Dans les sociétés de capitaux, telles que la SA, un droit de vente de 10 % est systématiquement dû, indépendamment du mode d'acquisition du bien immobilier par l'associé.

Dans les sociétés de personnes, telles que la SPRL ou la SC, les choses sont légèrement différentes. D'une part, le bien immobilier peut être vendu par la société, à titre d'exemple dans le cadre du remboursement en nature d'un compte courant. Cette opération est qualifiée de dation en paiement avec comme objet un bien immobilier, auquel le droit de vente de 10 % est toujours applicable.

La distribution d'un dividende en nature est une autre manière de procéder. Le 22 décembre 2016, Vlabel a estimé que le droit de vente de 10 % est également dû dans ce cas. Indépendamment d'une dation en paiement ou non, Vlabel affirme qu'il s'agit ici d'une cession à titre onéreux, soumise au droit de vente. La doctrine a déjà critiqué ce point de vue, qui est contraire à une décision (non publiée) du SPF « Finances » datant de 2007. Dans cette décision, on a considéré que dans le cadre de la distribution d'un dividende en nature, seul le droit fixe de 50 euros est dû, lorsque la sortie d'un bien immobilier ne peut s'opérer par réduction du capital pour cause d'insuffisance de capital.

Il résulte de ce nouveau point de vue de Vlabel qu'il n'est plus possible de sortir des biens immobiliers de sociétés de personnes à des conditions fiscalement avantageuses (à savoir moyennant le paiement du droit fixe général de 50 euros ou du droit de partage) que par une réduction du capital ou par une liquidation. Cela ne vaut évidemment que lorsque les associés remplissent les conditions pour être qualifiés au titre d'associés historiques. Autrement dit, lorsqu'ils ont apporté le bien immobilier ou étaient associés au moment où la société a acquis le bien immobilier en payant le droit de vente.

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